Come Comprare una Seconda Casa

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Ci possono essere diverse ragioni per voler comprare una seconda casa; qualcuno può volere una meta per fuggire in vacanza, qualcuno cerca un reddito da affitto, e altri vogliono comprare una catapecchia da ristrutturare quando saranno in pensione. Se per qualunque motivo stai pensando di comprare una seconda casa, dovresti valutare tutti gli aspetti positivi e negativi prima di impegnarti con un altro mutuo.

Metodo 1

Metodo 1 di 3:

Prima Parte: Decidere se l'Acquisto fa al Caso Tuo

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Osserva il mercato delle vendite. Attualmente le case sono a buon mercato o troppo costose? Cerca un grafico che relazioni i redditi della famiglia media al prezzo delle abitazioni, e controlla se nella città in cui stai facendo la ricerca questo indice è favorevole rispetto ad altre città.
- Chiedi a uno o più agenti immobiliari quali siano i prezzi relativi delle abitazioni. Anche se non otterrai una risposta univoca e definitiva (è difficile determinare se il mercato immobiliare è economico o costoso, dal momento che le informazioni non sono sempre trasparenti), puoi ottenere delle linee guida a cui fare attenzione sullo specifico mercato, o magari trovare case che sono un vero affare. Queste informazioni sono di grande aiuto.
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Supponi di non essere in grado di dare in affitto la seconda casa. È ancora un investimento sicuro anche senza l'affitto che copra le spese? Se non lo è, dovresti seriamente mettere in discussione l'acquisto. Molte famiglie acquistano una seconda casa troppo costosa, confidando sulla possibilità di darla in affitto quando non la usano. Quando l'affitto diventa irrealizzabile, impossibile, o rende molto meno del previsto, i proprietari patiscono il fallimento dell'investimento.
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Fai una lista delle possibili spese. Considera tutte le possibili spese insite nella proprietà di una casa. Puoi inserire queste spese nel tuo budget lasciando comunque un margine per gli imprevisti? Bene, puoi patrimonializzarti con la tua seconda casa, ma se questo investimento ogni mese ti lascia completamente al verde, faresti meglio ad aspettare almeno di aver finito di pagare il tuo precedente mutuo, per esempio. Ecco una lista di possibili spese da tenere in considerazione:
- Tasse sulla proprietà. Variano da stato a stato e da regione a regione. Se le tasse sulla proprietà nella città che stai analizzando sono oltremodo elevate, indaga sulle aliquote (tasse sugli immobili) delle città vicine. Potresti risparmiare un sacco di soldi semplicemente acquistando una casa in una città confinante con la tua località preferita e che non abbia un'elevata pressione fiscale sugli immobili.
- Utenze di base. Saranno più basse se la casa resterà disabitata per gran parte dell'anno, ma non vanno trascurate.
- Spese di manutenzione e ristrutturazione. Una casa è una cosa viva – cresce, invecchia, ha bisogno di assistenza. Calcola tra i costi quelli di restauro e manutenzione ordinaria, come quelli di giardinaggio. Se hai degli affittuari, o se ti allontani per una parte dell'anno, il cortile e il giardino dovrebbero essere curati. Nei periodi estivi le erbacce e il giardino incolto sono indice di una proprietà disabitata. Nei mesi invernali e freddi, marciapiedi non battuti e vialetti non falciati sono un invito per vandalismi e furti.
- Maggiori costi assicurativi. Il costo dell'assicurazione potrebbe essere più alto a causa del fatto che la proprietà resterà disabitata per parte dell'anno, o perché ci sono degli affittuari.
- Servizi per la gestione immobiliare. Nei tuoi calcoli una società di gestione immobiliare potrebbe rappresentare un'elevata voce di costo, soprattutto se compri una seconda casa situata molto lontano dalla tua residenza abituale. Se dai in affitto l'immobile, ti dovrai attrezzare per avere una persona che provveda alle riparazioni di emergenza per i tuoi affittuari. Se invece si tratta di una casa per le tue vacanze lontana da casa, durante la tua assenza ti dovrai assicurare che ci sia chi controlli per te che le tubazioni non si congelino, che dal tetto non ci siano infiltrazioni e che la casa non abbia altri danni.
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Non fare affidamento sugli stessi crediti di imposta di cui hai beneficiato per la prima casa. Consultati con l'Agenzia delle Entrate per sapere quali sono le implicazioni fiscali di una seconda casa. Per molte persone il carico fiscale legato alla proprietà di una seconda casa supera i crediti di imposta, soprattutto se si utilizza la casa per periodi superiori a quelli in cui viene concessa in affitto.
- Per esempio, se negli USA dai in affitto la tua casa per meno di 14 giorni, non sei tenuto a dichiarare l'affitto. Se nell'arco di un anno utilizzi la casa per meno di 14 giorni, la posizione viene assimilata a un'impresa e si possono dedurre fino a 25.000 $ l'anno.
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Prima di cominciare a cercare una seconda casa consulta un commercialista o un fiscalista. Ti daranno informazioni precise e aggiornate sulle voci deducibili, sui prestiti, sui tassi di interesse, ecc. Per esempio, a prescindere dalla tua esperienza creditizia, ti dovresti probabilmente aspettare un mutuo più costoso, con un tasso di interesse maggiore – una seconda casa di solito costa di più.

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Metodo 2

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Seconda Parte: Fare il Corretto Primo Passo

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Inizialmente prendi in considerazione l'opportunità di andare in affitto nell'area in cui stai progettando di acquistare. Molte persone commettono l'errore di comprare una casa in un posto che non conoscono affatto, e che a conti fatti realizzano solo tardivamente di non apprezzare. Anche se conti di usare la seconda casa come un investimento dandola in affitto, dovrebbe comunque essere in un posto dove potresti anche vivere, anche se per poche settimane all'anno. Per essere sicuro di trovartici a tuo agio, almeno per un breve periodo vai in affitto in zona.
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Relazionati con le persone del posto e ambientati. Scopri cosa piace loro della zona, in cosa pensano che sia eccellente, per quanto tempo ci hanno vissuto, ecc. Le persone del posto possono darti un'idea dettagliata di come si vive lì. Usa queste informazioni per decidere se l'acquisto di una proprietà in quella zona nel lungo termine sia un solido investimento.
- Diventa uno del posto tu stesso (mentre sei in affitto per un breve periodo), in modo tale da poter studiare alcuni fattori che possono aumentare il valore della tua potenziale casa:
  - Presenza di buone scuole nelle vicinanze.
  - Presenza di mezzi di trasporto affidabili e capillari.
  - Possibilità di fare compere.
  - Presenza nelle vicinanze di ospedali, polizia e vigili del fuoco.
  - Basso tasso di criminalità.
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Controlla i prezzi medi delle abitazioni in vendita nella zona. I prezzi medi di vendita dovrebbero darti un'idea di quanto possa costare un'abitazione media. Potresti chiederli agli agenti immobiliari. Fondamentale per fare questa analisi è confrontare i prezzi di vendita, non le quotazioni. Considera questo tipo di analisi solo come una guida di massima – solo perché la casa con 4 camere e 3 bagni lì vicino viene venduta per 575.000 euro non significa che sia ciò che fa al caso tuo.
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Se hai intenzione di affittare, comincia ad abituarti alle responsabilità di un padrone di casa. Se vuoi dare in affitto la tua seconda casa per aumentare il tuo capitale, devi sapere cosa ti aspetta. Non esporti a rischi legali abbandonandoti alla pigrizia e a un'ostinata ignoranza – ti si ritorceranno contro. Qui di seguito trovi proprio alcune cose che dovresti cominciare a esaminare in qualità di potenziale padrone di casa:
- Impara come sfrattare un inquilino o come terminare una locazione.
- Studia le leggi del tuo stato che regolamentano le cauzioni, e per quali scopi possono essere invocate (pulizia, canoni insoluti, danni eccessivi) o non possono esserlo (migliorie, danni da usura ordinaria, ristrutturazione).
- Impara come formulare l'offerta di affitto e come scegliere l'affittuario. Le leggi contro la discriminazione ti obbligano a seguire certe regole.
- Sappi quali sono i tuoi doveri in caso di riparazioni e manutenzioni ordinarie.
- Tutelati da responsabilità contro i danni patiti dall'inquilino. Sei responsabile per ogni tipo di sinistro grave che coinvolge il locatario e che sia riconducibile alla responsabilità del locatore, il quale è obbligato a evitare il danno e a intervenire in maniera tempestiva.
- Impara tutti i diritti dell'affittuario, soprattutto quelli legati alla privacy. Nella maggior parte degli stati devi dare all'inquilino un preavviso di almeno 24 ore se hai intenzione di fare degli interventi di manutenzione o se vuoi far vedere la casa ad altre persone, fatti salvi casi di emergenza.
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Ingaggia un agente immobiliare. Un buon agente immobiliare, con almeno cinque anni di esperienza sulla piazza su cui stai cercando casa, sarà la tua guida per questa esperienza di acquisto. Gli agenti ti aiuteranno a restringere il campo nella tua ricerca finché non avrai eliminato tutte le opzioni tranne quelle che meglio si addicono alle tue esigenze. Infine, quando avrai concluso il tuo acquisto, un buon agente immobiliare continuerà a tenersi in contatto con te anche dopo la vendita. Questo aspetto assume un'importanza sempre maggiore per i proprietari la cui residenza è lontana dalla propria seconda casa.

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Metodo 3

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Terza Parte: Concludere l'Affare

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Assicurati una copertura finanziaria prima di scegliere una casa. Fatti fare una pre-delibera e con il mutuo in tasca valuta che tipo di casa ti puoi permettere. Dato che questo probabilmente sarà il tuo secondo mutuo, dovresti aspettarti di pagare un tasso di interesse un po' più alto, e probabilmente a causa dell'esposizione già in essere sarai valutato per un importo più contenuto. Quando avrai determinato il tuo budget complessivo, metti da parte il denaro per la caparra.
- Al fine di determinare il valore del tuo secondo mutuo, le banche di solito cercano di basarsi su un rapporto rata/reddito (RRR) che dovrebbe essere inferiore al 36%. Ciò significa che il totale delle tue rate, incluso il primo mutuo, dovrebbe essere intorno a un terzo del reddito mensile. Per esempio un proprietario che percepisce un reddito mensile di 7000 euro e paga ogni mese rate per un totale di 2500 euro ha un RRR del 35%.
- Preparati a mettere subito sul piatto il 20% del prezzo di acquisto. Questo denaro dovrà derivare dai tuoi risparmi personali o dal valore di una eventuale ipoteca sulla tua attuale abitazione. Potresti anche considerare la possibilità di ottenere un prestito o un anticipo a fronte della tua polizza vita o del tuo fondo pensione.
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Fai un'offerta. Fai un'offerta per la seconda casa che ti piace. È possibile che sia necessario fare diverse offerte, che alla fine saranno superate, prima di aggiudicartene una.
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Comincia a fare le prime mosse per proteggere la tua nuova casa. È un investimento, quindi ti dovrai sforzare per proteggerla. Ecco un paio di cose che puoi fare per salvaguardare il tuo ultimo investimento:
- Fai un sopralluogo preventivo. Prima dell'acquisto dovrai conoscere ogni problema persistente e ogni danno che il venditore potrebbe aver taciuto prima della vendita.
- Sottoscrivi un'assicurazione.
- Includi nell'assicurazione rischi come terremoto, alluvione, incendio, ecc.
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Consigli

Non sarebbe male fare la conoscenza delle forze dell'ordine locali e degli residenti nell'area dove pensi di comprare la seconda casa, in particolar modo se non la abiterai spesso. Se i vicini ti conoscono o almeno ti hanno incontrato qualche volta, saranno più propensi a contattarti qualora notassero qualcosa di anomalo.
Contatta agenti immobiliari che operano nell'area di tuo interesse. Chiedi loro informazioni sulle abitazioni in affitto in quella zona. È una buona idea anche raccogliere informazioni sull'economia locale, dal momento che può avere un forte impatto sui valori immobiliari.
Se pensi di dare in affitto la tua seconda casa, fai qualche lettura su come diventare un locatore. Prima di mettere in affitto la tua seconda casa, verifica la normativa nazionale e regionale. L'affitto deve rispettare tutte le leggi in materia di sicurezza, compreso l'impianto di allarme antincendio e le uscite di sicurezza. Aspetti come questi possono sembrare banali, ma a meno che tu non sia abbastanza pratico, dovrai pagare un esperto che faccia le riparazioni e le installazioni nel caso in cui la tua seconda casa non rispetti i requisiti minimi di sicurezza e urbanistica.

Avvertenze

Dovresti considerare l'ipotesi di aumentare i massimali dell'assicurazione per danni sulla seconda casa, anche se non è obbligatorio. Non occuperai la casa ogni giorno, quindi avrai bisogno di una copertura completa in caso di incendio, furto, o altri eventi naturali come alluvioni e trombe d'aria. È una buona idea pensare di aggiungere delle estensioni ad altri tipi di responsabilità, soprattutto se hai intenzione di dare in affitto la tua casa vacanze a estranei.