Come Fare un'Offerta per una Casa

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Ci sono molti fattori da considerare quando si fa un'offerta per comprare casa. Innanzitutto, devi determinare un prezzo che puoi permetterti ma che è anche ragionevole da chiedere. Ci sono anche altri termini e condizioni che puoi domandare, ma ciò che puoi permetterti di chiedere dipenderà dal prezzo che offri e dalle condizioni sotto cui viene venduta la casa. Preparati anche a intavolare un negoziato, perché la tua prima offerta potrebbe non essere accettata. Continua a leggere per scoprire ulteriori dettagli.

Metodo 1

Metodo 1 di 4:

Parte Uno: Prima di Cominciare - Lavorare con un Agente Immobiliare o Lavorare da Soli

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Fatti pre-approvare. Prima ancora di cominciare a cercare una casa, dovresti ottenere da una banca l'approvazione preliminare sull'istituzione di un mutuo. Non aspettare di aver trovato la casa che vuoi comprare per farlo, perché potresti ricevere brutte notizie dopo tanto impegno.
- Durante il procedimento, ci sarà una breve seduta con un'istituzione di credito che analizzerà le tue informazioni finanziarie. Non farai realmente domanda per un mutuo, ma potrai renderti conto di cosa puoi aspettarti o sperare, quando arriverà il momento. ^{[1]
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- La pre-approvazione ti dà un'idea migliore del prezzo orientativo che puoi offrire.
- Compiere questo procedimento rassicura anche il venditore con cui stai contrattando, dato che indica il tuo livello di serietà.
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Conosci i benefici di lavorare affiancato da un agente immobiliare. In generale, lavorare con un agente immobiliare quando compri casa è più facile che lavorare da soli. Essendo professionisti, gli agenti immobiliari sanno cosa cercare e possono guidarti durante la ricerca e l'offerta da fare. Significherà un costo aggiuntivo, ma la maggior parte delle persone che comprano casa ritiene che ne valga la pena.
- Gli agenti immobiliari hanno moduli standard a disposizione e, come professionisti, si assicurano che questi siano aggiornati secondo le leggi più nuove e rivisitate. Questi moduli sono a tua disposizione quando lavori con un agente immobiliare.
- Inoltre, il rispetto di leggi sulla trasparenza da parte del venditore può essere imposto dal venditore.
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Conosci i pro e i contro di lavorare da solo. Se hai abbastanza esperienza da poter comprare casa senza aiuto professionale, la cosa ti risparmierà soldi in più. Sfortunatamente, sei anche esposto al rischio di fare più errori e dover affrontare più difficoltà. Inoltre, molti venditori potrebbero non essere disposti a collaborare senza la presenza di un agente immobiliare.
- Anche se non lavori con un agente immobiliare, potresti voler considerare di farti affiancare da un avvocato per stipulare un contratto solido quando arriva il momento.
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Considera l'idea di assumere uno stimatore o ispettore edile. Una volta trovata una casa per cui vuoi fare un'offerta, fai un'ispezione personale e considera l'idea di chiedere a un ispettore professionista di fare altrettanto, dato che i suoi occhi potrebbero notare più dettagli dei tuoi. Dovresti provare ad assumere uno stimatore che possa osservare la casa e darti una stima del suo valore effettivo.
- Un'ispezione accurata includerà l'analisi di proprietà, fondamenta e tetto. Dovrebbe essere condotto anche un controllo per le termiti.
- Nel tuo contratto, dovresti specificare che qualsiasi offerta è "contingente a seconda di quanto il valore fornito dallo stimatore sia superiore o simile al prezzo di vendita". Questo significa, essenzialmente, che ti si richiede di confermare l'offerta solo se il tuo stimatore ti assicura che otterrai il valore per cui paghi. ^{[2]
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Metodo 2

Metodo 2 di 4:

Parte Due: Determinare la Giusta Somma

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Usa un'analisi di mercato comparativa (CMA).^{[3]
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Fonte di ricerca} Una CMA fornisce un modo matematico di stimare il "vero" valore di una proprietà. Scompone una proprietà nelle sue caratteristiche di base, includendo metri quadri, conta delle stanze, dei bagni, e la paragona ad altre case con caratteristiche simili che siano nelle vicinanze.
- Le case a cui la CMA paragona quella in vendita saranno sul mercato o recentemente vendute.
- Fai attenzione alle differenze fra prezzo esposto e prezzo finale. Il prezzo esposto è quello che chiede il venditore, ma il prezzo finale è quanto ha pagato effettivamente i compratore per la casa che è stata venduta.
- Usa la CMA per quantificare la tua offerta. Prendi i limiti più in basso e più in alto guardando le vendite più basse e più alte nella CMA. Fai la media dei prezzi di vendita, e determina se la casa che stai considerando dovrebbe essere pagata di più o di meno a seconda di dimensioni, arredamento e posizione in relazione a quelle delle altre case nella CMA.
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Prendi nota di qualsiasi caratteristica speciale. Ci potrebbero anche essere caratteristiche di una casa non elencate nell'annuncio ufficiale che potrebbero comunque essere considerate di valore. Per esempio, se tutti i bagni della casa sono stati rinnovati di recente, puoi star certo che non avrai bisogno di ripararli nel futuro prossimo affrontando altre spese.
- Se fai abbastanza ricerca, di solito puoi farti un'idea di quanto queste diverse caratteristiche possono valere. Cerca listini su internet, paragonando case che siano simili in area e metri quadri ma non così tanto in caratteristiche speciali. Puoi anche parlare al tuo agente immobiliare, se ne hai uno, per farti un'idea del costo di queste caratteristiche.
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Conosci le tendenze di mercato. La tua zona sarà al momento sotto il mercato dei compratori o dei venditori, e la differenza fra le due cose può influire molto su quanto puoi far scendere il prezzo della tua offerta.
- In un mercato di compratori, puoi ottenere un affare migliore. In un mercato di venditori, potrebbe essere più difficile trovare un accordo vantaggioso.
- Considera i tipi di storie che senti riguardo le vendite di case nella tua area.
  - Se senti storie di compratori che piazzano una dozzina di offerte prima che ne venga accettata una o storie di case che hanno ricevuto una dozzina di offerte, potresti avere a che fare con un mercato di venditori.
  - Se senti storie di compratori che ottengono ottimi affari su case che sono state in vendita a lungo, compratori che hanno molte case fra cui scegliere all'interno di un budget, o compratori che fanno lavorare molto i venditori sulla proprietà, potresti avere a che fare con un mercato che di compratori.
- Questi tipi di storie naturalmente non sono il modo più accurato di determinare il mercato, ma possono dartene un'idea di base.
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Comprendi la competizione. Devi considerare la competizione sia per il compratore che per il venditore. Come regola generale, se ci sono molte case e proprietà nella tua CMA, è il venditore ad avere più competizione, e quindi potresti trovarti in un mercato di compratori.
- Devi comunque tenere conto di quante case ci sono in media sul mercato in quella zona, per determinare se nella tua CMA le case in vendita abbondano oppure no.
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Metodo 3

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Parte Tre: Presentare un'Offerta Formale

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Ispeziona la casa. Puoi aver già fatto fare un sopralluogo a uno stimatore, ma devi comunque fare la tua ispezione finale prima di presentare la tua offerta formale. L'occhio di uno stimatore può cogliere dettagli che tu mancheresti, ma a volte è vero anche l'inverso: i tuoi occhi potrebbero vedere qualcosa a cui lo stimatore non ha fatto caso.
- Quando fai la tua ispezione, prova ogni cosa che resta in casa e controlla tutti i rubinetti e lavandini per verificare che non ci siano perdite.
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Informati sulle leggi dello stato e locali riguardo contratti di questa natura. Nonostante molte leggi nazionali e locali siano grossomodo uguali per quanto riguarda i contratti, potrebbero esserci delle varianti, quindi è molto importante dare loro un'occhiata in modo da essere a conoscenza delle tue responsabilità e dei tuoi diritti attraverso tutto il procedimento.
- Se hai qualsiasi dubbio o domanda, consulta un avvocato o un altro esperto in legge della tua zona.
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Prepara un'offerta scritta. Un accordo verbale non sarà vincolante. Devi preparare un contratto effettivo per poter presentare un'offerta formale su una casa.
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Sappi cosa deve contenere l'offerta. Un'offerta contiene più informazioni del semplice prezzo che sei disposto a pagare per la casa. Ciascuno di questi termini aggiuntivi dovrebbe essere incluso nel documento legale:
- Indirizzo e una descrizione legale della proprietà.
- Prezzo di vendita proposto.
- Termini speciali (solo contanti per una certa somma; il contributo del venditore a chiudere i costi, garanzia della casa in caso si rompa qualcosa, ecc.).
- La promessa del venditore di fornire una proprietà integra.
- La data di chiusura prevista.
- La cifra di una somma in acconto che accompagni l'offerta.
- Il modo in cui le tasse di proprietà, affitto, gas, bollette dell'acqua e altri servizi saranno risolti fra venditore e compratore.
- Una dichiarazione su come si pagherà per assicurazione e ispezione del titolo.
- Altre richieste specifiche del tuo stato o municipalità.
- Un provvedimento che ti permetta, come compratore, di fare un'ultima ispezione sul posto prima di chiudere l'accordo.
- Un tempo limite per l'offerta.
- Contingenze.
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Specifica ogni contingenza. In questo contesto, una contingenza si riferisce alle condizioni che devono essere incontrate affinché tu sia disposto a comprare la casa secondo i tuoi termini dichiarati. Questi dovrebbero essere specificati chiaramente nel contratto.
- Una contingenza comune sarebbe che il compratore deve essere in grado di ottenere uno specifico tipo di finanziamento da una banca o altra istituzione di credito. Se il prestito non può essere ottenuto, il compratore non è legato al contratto.
- Un'altra contingenza comune sarebbe che arrivi un rapporto soddisfacente da un ispettore edile nel giro di tot giorni (10 giorni, 14 giorni, ecc.) dopo l'accettazione dell'offerta. Se dopo il tempo limite tu come compratore non sei soddisfatto dal rapporto dell'ispettore, il contratto è nullo.
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Prepara un pagamento in acconto. Un pagamento in acconto è una somma in contanti che viene inclusa alla tua offerta per mostrare la tua buona fede e intenzione seria di comprare la casa. Se stai lavorando con un agente immobiliare, l'agente di solito tiene bloccata la somma durante i negoziati.
- Se un'offerta non è accompagnata da un acconto, il venditore potrebbe nutrire sospetti sulla serietà delle tue intenzioni.
- Fintanto che specifichi cosa dovrà succedere all'acconto in caso la vendita venga annullata, non devi preoccuparti di perderlo. Se la vendita va in porto, di solito diventa la prima rata di pagamento.
- Se non stai lavorando con un agente immobiliare, dovresti fare in modo che un procuratore tenga fermo l'acconto.
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Metodo 4

Metodo 4 di 4:

Parte Quattro: Negoziati

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Rinforza la tua posizione nell'accordo. Ci sono alcune qualità e condizioni che puoi incontrare per avere il controllo del negoziato. Se ti avvicini alla situazione da una posizione di forza, sarà più facile ottenere quello che vuoi.
- Se sei un compratore in contanti, già pre-approvato per un mutuo, o non hai una casa che deve essere venduta prima di poterti permettere di acquistare, sarai un compratore molto più attraente per chi vende.
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Trova il motivo per cui la casa è in vendita. Le motivazioni di un venditore possono avere una maggiore influenza sul procedimento di quanto ti aspetti. Per esempio, se il venditore ha interesse a vendere in fretta, potrebbe essere più incline ad accettare i tuoi termini e il tuo prezzo.
- Potrebbe essere vantaggioso per te se chi vende sta attraversando un divorzio o un trasferimento di lavoro, o se la casa è in vendita come parte di una liquidazione di proprietà. Potrebbe giocare a tuo favore il fatto che chi vende abbia un'altra casa e quella in vendita sia vuota, e sia per loro solo una spesa extra.
- Pensa da quanto tempo è in vendita la casa, e se c'è stata o meno una riduzione nel prezzo. Se la casa è stata in vendita a lungo, e il prezzo è già stato abbassato una o due volte, il venditore potrebbe aver fretta di trovare qualcuno che la tolga dalle sue mani. ^{[4]
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- I venditori che non hanno fretta di vendere, d'altro canto, a causa dell'assenza di limiti di tempo precisi o particolari necessità finanziarie, con tutta probabilità risulteranno in un accordo più difficile.
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Aspetta la risposta del venditore. Un venditore può accettare una prima offerta, ma di solito risponderà con una controfferta che può includere un prezzo diverso o condizioni diverse.
- Analizza la controfferta con attenzione per assicurarti di capirne tutte le differenze. Se puoi, è utile consultarti con un agente immobiliare o un avvocato durante il procedimento.
- Venditore e compratore possono proseguire all'infinito, presentando controfferte l'uno all'altro; il processo generalmente finisce quando le due parti raggiungono un accordo o quando una delle due decide che la “guerra delle offerte” è durata fin troppo e abbandona.
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Accetta, rifiuta, o presenta un'altra controfferta. La palla ora è nel tuo campo. Puoi accettare la controfferta del venditore, o rifiutarla completamente. Se pensi che ci sia spazio per ulteriori negoziati, puoi anche fare una tua controfferta.
- Dopo aver ricevuto una controfferta, sei libero di porre fine ai negoziati se vuoi. Non dovrebbero esserci problemi legali nel farlo, ma dovresti comunque controllare con un agente o un procuratore per verificarlo, se hai delle preoccupazioni.
- Dovresti innanzitutto scegliere un prezzo massimo che sei disposto a pagare, e mantenerlo costante. Una volta che le negoziazioni raggiungono quel prezzo, se il venditore non è disposto ad accettarlo, abbandona l'offerta.
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Sappi se e quando ritirare un'offerta. Nella maggior parte dei casi, puoi ritirare un'offerta durante gli accordi se il negoziato sembra non andare da nessuna parte o se le tue circostanze cambiano improvvisamente. Alcuni stati e municipalità possono avere leggi che regolano questo procedimento, quindi per il tuo bene dovresti conoscerle prima di presentare un ritiro.
- Nella maggior parte dei casi, non avrai problemi a ritirare un'offerta fino anche al momento in cui viene accettata. A volte, puoi ritirarla comunque se non ti è stato ancora notificato che l'offerta era stata accettata.
- Dovresti sempre consultare un avvocato o un agente immobiliare prima di ritirare un'offerta per assicurarti di non perdere l'acconto e di non venire denunciato per possibili danni risultanti dal tuo ritiro.
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Consigli

Non parlare male della casa in vendita. Quando si compra un’auto, di solito si può provare a negoziare un prezzo più basso mettendone in evidenza i difetti. Quando si compra una casa, tuttavia, dovresti evitarlo, perché molte persone hanno un attaccamento affettivo a quella proprietà e potrebbero decidere di non vendere se la insulti.