Come Scrivere un Contratto di Compravendita di un Immobile

Quando il proprietario di un immobile ha intenzione di vendere la sua proprietà, pensando di offrire un finanziamento al compratore invece di ricorrere alla tradizionale ipoteca, le parti possono stipulare un contratto di compravendita di immobile, in cui delineare le condizioni del reciproco accordo. Tale contratto – che in inglese è definito contract for a deed o land contract – può essere utile a chi acquista una casa e non ha i requisiti per accedere ai tradizionali finanziamenti, così come ai proprietari che desiderano vendere in tempi rapidi o avere un’entrata mensile. Per redigere questo tipo di contratto, segui i prossimi passaggi.

Questo articolo non costituisce una consulenza legale. Consulta un avvocato per verificare ogni documento conforme alla legge prima di firmarlo. Nota: le seguenti indicazioni, benché abbiano punti in comune con le disposizioni presenti nel diritto privato italiano, fanno riferimento al sistema giuridico statunitense.

Metodo 1

Metodo 1 di 1:

Scrivere il Contratto

1
Crea un oggetto del contratto. È opportuno scriverlo in grassetto e centrarlo nella parte superiore della pagina. Inoltre, dovrebbe riflettere il contenuto dell’accordo convenuto tra le parti. Per esempio, “Contract for a Deed” oppure “Land Contract” (ossia, contratto di compravendita di immobile).
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Riporta i nomi delle parti che stipulano il contratto. Al momento di nominare le parti, includi il nome e il titolo della persona a cui si riferisce e che sarà usato in tutto il contratto, ovvero venditore e compratore. Per esempio, “John Doe (il compratore) e Jane Doe (il venditore) con il presente contratto concordano quanto segue”.
3
Descrivi la proprietà. Poiché gli indirizzi sono soggetti a cambiamenti, è consigliabile inserire sia l’indirizzo che la piena descrizione legale dell’immobile. La descrizione legale della proprietà è reperibile nell’atto registrato più recentemente presso il Recorder of deeds^{[1]
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Fonte di ricerca} oppure nella dichiarazione giurata di proprietà. Se non possiedi una copia di nessuno di questi due documenti, recati presso il Recorder’s Office della contea in cui è ubicato l’immobile e fai richiesta. È probabile che sia necessario pagare una piccola imposta per individuare e avere la copia dell’atto.
4
Descrivi ogni servitù che grava sull’immobile. La servitù è un diritto limitato a terzi sulla proprietà, come quello riservato al vicino per l’uso di un vialetto che costituisce l’unico percorso che conduce alla sua proprietà. Verifica la descrizione di ogni eventuale servitù presente nella proprietà presso il County Recorder.
5
Descrivi eventuali gravami e vincoli sulla proprietà. Poiché la presenza di questi elementi implica l’esistenza di diritti da parte di terzi sull’immobile o limita quelli del compratore, quest’ultimo è tenuto a essere informato su tali aspetti. Gravami e vincoli riguardano le ipoteche o altri prestiti in cui la proprietà è stata usata come garanzia o per cancellare sentenze con pene pecuniarie rimaste non pagate che gravano sull’immobile.
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Stabilisci le condizioni di pagamento. Assicurati di descrivere le condizioni in maniera esauriente e chiara, che dovrebbero comprendere:
- Pagamenti mensili. Inserisci la somma totale, gli interessi e i pagamenti mensili totali, la data in cui verranno effettuati ogni mese e dove andranno inviati o, comunque, consegnati. Se è previsto un pagamento finale globale, descrivilo allo stesso modo.
- Interessi. Determina il tasso di interesse e descrivi come verrà calcolato. Per esempio, “gli interessi saranno calcolati a un tasso del 7,5% e capitalizzati annualmente”.
- Pagamenti in ritardo. Descrivi chiaramente quando un pagamento mensile è considerato in ritardo e gli interessi relativi da applicare. Per esempio, “il pagamento è dovuto il 1° di ogni mese e sarà considerato in ritardo se non pagato entro il 15 dello stesso mese. Si applicherà un interesse di $ 25,00 a tutti i pagamenti considerati in ritardo”.
- Fine del contratto. Riporta quando cominceranno e termineranno i pagamenti, ma anche il loro numero. Per esempio, “i pagamenti cominceranno il 1 Aprile 2099 con un pagamento globale finale da effettuarsi in data 1 Maggio 2099, per una durata contrattuale di centoventuno (121) mesi”.
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Descrivi gli obblighi e le responsabilità di ciascuna parte. Dalla conclusione fino alla fine del contratto sia il compratore che il venditore detengono diritti sull’immobile. Pertanto, gli obblighi di ciascuna parte dovranno essere descritti in dettaglio all’interno del contratto. Alcuni aspetti più comuni, che potresti includere, riguardano:
- Manutenzione. All’interno di un contratto per la compravendita di immobile il compratore è responsabile della manutenzione e delle riparazioni dell’immobile stesso. Tuttavia, il venditore può includere una clausola che gli permetta di accedere alla proprietà per effettuare determinate riparazioni, se il compratore non riesce a realizzarle tempestivamente. Qualunque sia l’accordo tra le due parti, assicurati di inserire questo aspetto nel contratto.
- Assicurazione. Solitamente il compratore è tenuto a sostenere le spese per un’adeguata assicurazione sull’immobile oggetto del contratto di compravendita e molto spesso a definire il venditore come l’assicurato. Assicurati di includere nel contratto chi si occupa delle spese assicurative sull’immobile. Se ne è responsabile il compratore, è consigliabile specificare la somma assicurata che è tenuto a versare. Per esempio, “il compratore sarà tenuto a versare almeno $ 100.000 di assicurazione per la responsabilità civile della proprietà per la durata contrattuale”.
- Tasse di proprietà. Il venditore può inserire le tasse di proprietà nei pagamenti mensili del compratore oppure fatturare al compratore le imposte annuali al momento del loro pagamento. Qualunque metodo sia usato affinché il compratore versi le tasse di proprietà o rimborsi il venditore della spesa effettuata per pagarle, è opportuno riportarlo nel contratto. Per esempio, “le tasse di proprietà cadranno sotto la responsabilità del Compratore e saranno incluse nella somma da pagarsi mensilmente”.
- Uso dell’immobile. Di solito in un contratto di compravendita di immobile il compratore detiene il diritto esclusivo di possesso o di risiedere nell’immobile, osservando la restrizione in base alla quale non procede a realizzare nuove costruzioni o a demolire le vecchie. Dal canto suo, al venditore viene posto il limite di usare la proprietà come garanzia o vincolo. Molti Stati proibiscono al venditore di vincolare la proprietà in determinate circostanze senza il consenso del compratore. È preferibile consultare un avvocato per stabilire quali diritti di proprietà può detenere un proprietario in un contratto di compravendita di immobile.
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Descrivi come e quando la proprietà sarà trasferita al compratore. La proprietà di un bene immobile nell’ambito di un contratto di compravendita resta ad appannaggio del venditore, finché non verrà corrisposto l’ultimo pagamento. Una volta avvenuto, il venditore darà al compratore un atto autentico sottoscritto davanti a un pubblico ufficiale, in cui si dichiara che il compratore è il nuovo proprietario dell’immobile. Anche se questa è la procedura standard per stabilire la proprietà legale e il trasferimento della stessa all’interno di un contratto di compravendita di immobile, è opportuno spiegarlo dettagliatamente nel contratto per evitare qualsiasi eventuale confusione futura sulla modalità e i tempi nei quali la proprietà passa al compratore.
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Verifica la presenza di condizioni o termini aggiuntivi imposti dalla legge. Le leggi che regolano i Contracts for Deeds o Land Contracts (contratti per la compravendita di immobili) variano da Stato a Stato. Controlla l’ordinamento giuridico vigente nel tuo Stato o consulta un avvocato immobiliarista per determinare se esistono altre condizioni o se è richiesto un linguaggio tecnico specifico per redigere un contratto di questo tipo. Le condizioni o le clausole richieste dalle leggi di Stato includono:
- Decadenza del beneficio del termine (right of acceleration)^{[2]
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  Fonte di ricerca}. Questa clausola comprende il diritto del venditore a richiedere il saldo completo del debito quando il compratore si mostri inadempiente nel pagamenti mensili o in altre condizioni contrattuali. È sempre bene consultare un avvocato su questo diritto e sul linguaggio appropriato da usare per definire bene questa questione all’interno del contratto. Se non è contemplata alcuna decadenza del beneficio del termine, far rispettare l’adempimento degli obblighi contrattuali e/o spostare il compratore dall’immobile sarà più complicato e richiederà maggior tempo.
- Garanzie. Molti Stati consentono al venditore di vendere la proprietà nell’ambito di un contratto di compravendita senza dare alcuna garanzia al compratore. Alcuni richiedono un AS IS disclaimer (dichiarazione di esclusione di responsabilità) quando non si produce alcuna garanzia. Controlla le leggi vigenti nel tuo Stato che regolano le garanzie sulle vendite di immobili e il trasferimento della proprietà, oppure consulta un avvocato immobiliarista per determinare quali garanzie, nel caso esistessero, è necessario produrre e/o escludere dalla responsabilità.
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Lascia lo spazio per le firme. L’apposizione in calce delle firme dovrebbe comprendere una linea per ogni parte che andrà a sottoscrivere il contratto, lo spazio sufficiente per le firme, i nomi delle parti stampati e lo spazio per l’autenticazione delle firme da parte del notaio.

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Avvertenze

Quando fornisci la descrizione legale della proprietà, non usare la versione abbreviata presente nel County Recorder o fornita dall’Assessor. Assicurati di riportare la descrizione legale completa reperibile nell’atto registrato più recentemente presso il Recorder of deeds oppure nella dichiarazione giurata di proprietà.
È consigliabile consultare un avvocato prima di firmare qualsiasi cosa che possa ledere i tuoi diritti e/o i tuoi doveri.
In caso di dubbio, sottoponi il contratto a un avvocato immobiliarista.