Come Vendere la Propria Casa da Privato

Conosci il valore aggiunto della tua casa. Prima di iniziare a pubblicizzarla, fatti un elenco dei punti di forza che ritieni possano attirare gli acquirenti. Dei potenziali punti a favore possono essere la vicinanza a una scuola, dei recenti lavori di ristrutturazione, i benefici che sono stati acquisiti nella proprietà, il risparmio energetico di nuovi apparecchi o l'isolamento delle finestre. Evidenzia questi elementi nei tuoi annunci, quando parli con la gente in merito alla tua casa o mentre la stai mostrando. Memorizzali in modo da non dimenticare nulla.

Trova il momento adatto. Sii consapevole del fatto che il settore immobiliare vede un piccolo aumento nell'attività durante l'estate; la gente preferisce spostarsi quando fa caldo, ed è riluttante a far cambiare scuola ai propri figli a metà dell'anno scolastico. Inizia a mettere in vendita la tua casa in aprile o maggio e continua a promuoverla per tutta l'estate. Se non l'hai venduta nel tardo autunno, ridimensiona i tuoi sforzi e ricomincia più intensamente quando il clima si riscalda di nuovo.

• Tieni in considerazione la situazione del tuo quartiere. Se il quartiere sta vivendo un mini boom di forti vendite residenziali, queste operazioni possono aumentare il valore della tua casa. Al contrario, se il quartiere ha molte case invendute o pignorate, il valore della tua casa diminuisce. Prova ad aspettare a mettere il tuo annuncio, in modo che non venga influenzato da altre vendite in difficoltà. Per esempio, nella maggior parte delle zone, una vendita analoga alla tua può remare contro i tuoi interessi anche dopo 90 giorni che la transazione è stata completata. Potrebbe valere la pena di aspettare un paio di mesi prima di mettere in vendita la tua casa, se puoi farlo a un prezzo superiore.

Fai in modo che la tua proprietà sia pronta per la visita dei potenziali acquirenti. Questo passo è una parte molto importante della vendita di una casa. Durante la visita dell'immobile, i potenziali acquirenti inizieranno a immaginare la casa arredata con i propri oggetti, visualizzando la propria vita trascorsa fra quelle mura. Se non riusciranno a immedesimarsi in questa situazione, perché la tua casa sarà ingombra di oggetti e cose, oppure sporca, troppo colorata o eccessivamente particolare, molto probabilmente perderai la possibilità di chiudere l'affare. Il modo migliore di presentare la tua casa è quello di farla apparire spaziosa, pulita e il più possibile normale.

• Cerca di limitare all'essenziale l'arredamento della tua casa. Se tra il tuo arredamento ci sono dei pezzi che negli ultimi tre mesi non hai utilizzato, vendili, buttali o conservali in un altro luogo. Questo contribuirà a far apparire gli spazi molto più ampi.
• Gli oggetti decorativi che arredano la tua casa dovrebbero essere presentati in gruppi di 1, 2 o 5 pezzi. Quando possibile scegli sempre il numero minore di elementi^[2] . Non è chiaro perché un gruppo dispari di elementi sia più attraente mentalmente, ma è così. Dai un tocco di freschezza all'ambiente con dei fiori e un bel piatto di frutta.
• Esamina ogni stanza e, se necessario, imbiancala. Se presente, controlla la moquette ed eseguine una pulizia approfondita. Anche i vetri delle finestre dovranno essere perfettamente puliti.
• Poni l'attenzione su come appare la tua casa dall'esterno. Elimina qualsiasi pianta che possa oscurare una parte importante del tuo immobile. Se necessario, diserba le aree problematiche del giardino e esegui una pacciamatura. Controlla le condizioni della verniciatura esterna della casa. Mettiti nei panni del tuo possibile acquirente e ispeziona l'aspetto dell'immobile visto dal marciapiede e da vicino.

Esponi la tua casa. Mettere un cartello "in vendita – no intermediari" nel tuo giardino va bene se vivi in una zona ad alto traffico, ma puoi fare altro.

• Fai pubblicità online. Metti un annuncio su un sito web come Immobiliare.it. Compra degli annunci a pagamento sul tuo giornale locale e vedi se sono disponibili anche online. Se frequenti siti di social media, comunica spesso che stai vendendo la tua casa.
• Distribuisci volantini. Se i regolamenti del tuo Comune lo consentono, metti volantini sui pali della luce, sui semafori, agli incroci principali.
• Dai la caccia a potenziali acquirenti. Chiama i direttori di banca locali, così come i dirigenti scolastici, e fai loro sapere che hai una bella casa in vendita, e se conoscono una famiglia che sta cercando. Se sai che un'azienda vicina trasferisce spesso dei lavoratori nella tua zona, contatta il loro ufficio del personale o il dipartimento delle risorse umane e fai sapere che hai una casa in vendita. Fai tutto ciò che puoi per spargere la voce.
• Conta sul passaparola. Avvisa gli amici, i familiari e i colleghi di lavoro che stai vendendo la tua casa. Se hai bisogno di vendere in fretta, offri loro un premio – informali che se riescono a trovare qualcuno che sta cercando una casa e se il compratore fa un'offerta, potrai regalare loro una costosa bottiglia di vino, offrire una bella cena fuori, o qualche altra ricompensa.

Sappi come mostrare la tua casa. Quando i potenziali acquirenti o i loro agenti immobiliari ti contattano e vogliono vedere la casa, cerca di essere il più disponibile e flessibile possibile. Sii consapevole del fatto che molte persone vorranno vedere la casa in pieno giorno, quando stai lavorando. Se non puoi essere a casa per gli appuntamenti, cerca di organizzarti in modo tale che possa essere presente un amico o un membro della famiglia.

• Crea una tranquilla atmosfera seducente. Prima che arrivino i tuoi potenziali acquirenti, pulisci e riordina. Metti via il cibo dal bancone, metti i piatti in lavastoviglie, e raccogli tutto l'abbigliamento e mettilo in lavanderia. Accendi una candela profumata, se ne hai una, o metti qualche goccia di vaniglia su una teglia in forno a circa 120° C. Metti un po' di luce, e della musica classica soft di sottofondo. Se il tempo è bello, apri un paio di finestre, altrimenti accendi il camino o il riscaldamento. Questi piccoli accorgimenti in più faranno sembrare la tua casa invitante e tranquilla.
• Ricorda di essere un buon padrone di casa. Questo potrebbe sembrare un consiglio ovvio, ma alcune persone sono così ansiose di vendere la loro casa che si dimenticano le regole di base di una buona accoglienza. Quando i tuoi potenziali acquirenti arrivano, salutali con una stretta di mano e guardali negli occhi. Presentati, chiedi il loro nome, e ricordalo. Mentre girano nella tua casa, chiedi loro se puoi offrire un bicchiere d'acqua o qualcosa di fresco. Informati dei loro interessi (ad esempio, hanno figli? Amano gli animali?) e parla della casa in questi termini. Guidali da una stanza all'altra senza fretta. Alla fine del giro, chiedi loro se hanno domande o se volessero rivedere nuovamente qualcosa. Tieniti le informazioni di contatto a portata di mano, con una piccola nota o una scheda. Apparire educato e preparato ti farà sembrare come qualcuno con cui poter avviare una transazione immobiliare con il minimo sforzo.
• Resta positivo. Sii onesto, ma non soffermarti sui difetti della tua casa e non scusarti dicendo "Mi dispiace che sia così disordinato qui dentro!" Se vendi la casa a causa di un divorzio, perché hai perso il lavoro o per un'altra tragedia personale, non parlare di questi problemi con gli acquirenti, neppure per scherzo (del tipo: "avrei potuto tenere questa casa se mio marito avesse tenuto su i pantaloni!"). Mantieni la conversazione il più positivo possibile. Vuoi che lascino la tua casa felici ed eccitati della possibilità di comprarla.
• Proteggi i tuoi oggetti di valore. Metti veramente tutti i tuoi beni preziosi sotto chiave in un luogo sicuro prima di aprire la casa agli sconosciuti. Non lasciare che i tuoi compratori camminino senza una supervisione; se chiedono di stare soli un attimo, cerca di dare loro un po' di privacy in giardino o in cucina.

Fissa una scadenza dopo la quale abbassare il prezzo di vendita della tua proprietà nel caso in cui non ricevessi nessuna offerta accettabile. Molti proprietari mettono in vendita le proprie case a un prezzo troppo elevato. Inoltre, non apportano modifiche al prezzo di vendita per un lungo periodo, trascurando il fatto che stanno continuando a pagare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e soprattutto le tasse. Prima di ufficializzare la vendita, fissa una scadenza dopo la quale, in mancanza di offerte, deciderai di abbasserai il prezzo di vendita della tua casa. Ad esempio decidi che, se non riceverai un offerta valida entro due mesi, abbasserai il prezzo di 5/10000 € e che, se non ne riceverai nei 6 mesi successivi, abbasserai il prezzo di 20/30000 €. Avere un piano di azione predeterminato relativo a come modificare il prezzo di vendita in assenza di offerte, ti permetterà di non prendere decisioni critiche in base alle emozioni del momento e di vendere la tua casa nel minor tempo possibile.

Mettiti nei panni dell'acquirente. Se non ricevi nessuna offerta valida in tempi brevi, fai una passeggiata nel quartiere. Mettiti nei panni di un possibile compratore e chiediti: 'In base ai prezzi di vendita comprerei la mia casa o quella di un altro proprietario? Ricorda di essere sempre il più onesto possibile quando fai queste valutazioni. Se arrivi alla conclusione che le altre case in vendita potrebbero essere un'opzione più valida della tua, è giunto il momento di rivedere il prezzo di vendita, in modo che il tuo immobile divenga più appetibile.

Offri un incentivo. Trova il modo di alleggerire un po' la posta in gioco. Non sottovalutare il potere di un piccolo sconto, di una garanzia o semplicemente di un gesto gentile. Di seguito trovi alcuni consigli che possono rendere l'affare più allettante per l'acquirente:

• Offriti di pagare una parte, o il totale, dei costi relativi alla chiusura della transazione^[3] . I costi relativi alla compravendita di una casa possono raggiungere una grossa cifra molto velocemente (diverse migliaia di euro). Questo può quindi essere un grosso incentivo
• Fornisci una copertura assicurativa che copra eventuali malfunzionamenti degli elettrodomestici. Normalmente una polizza di questo tipo costa qualche centinaia di euro, ma permette al compratore di stare tranquillo, sapendo che non dovrà pagare soldi extra nel caso di un problema.
• Offri di liberare la casa velocemente. Molti acquirenti desiderano poter entrare nella loro nuova casa il più velocemente possibile. Quindi, se sarai in grado di assicurare al potenziale compratore che libererai la tua proprietà in 30-60 giorni o meno, l'ago della bilancia penderà chiaramente a tuo favore.

Cerca un finanziamento. La maggior parte dei venditori ritiene che l'acquirente sia già passato da questo processo e conosca le fasi di acquisto di una casa. Il fatto è che questo è uno dei tanti preziosi servizi che un agente immobiliare normalmente fornisce; ma ora è lasciato a te, venditore, il compito di cercare un broker o una banca che possa finanziare la trattativa e ti aiuti a concludere l'affare. Individuando una società di mutuo nella zona, stai trovando un ufficio di prestito che in cambio ti può aiutare a vendere: è una situazione in cui tutti vincono. I broker ipotecari hanno spesso dei clienti che sono stati accettati, ma che devono ancora trovare una casa; questo è un ottimo modo per sfruttare la loro lista di clienti e trovare un acquirente qualificato.

• Il broker deve anche stimare i costi di chiusura per la tua casa e ti darà dei consigli di finanziamento strategico per il marketing. Con un finanziamento si può vendere una casa tanto velocemente quanto con una buona presentazione.

Sii disposto a negoziare. Se un acquirente dice che gli piace la tua casa, ma non è sicuro di volerla acquistare, questa è la tua occasione per ammorbidire l'affare. Hai notato se l'acquirente guarda con desiderio il tuo nuovo barbecue? Aggiungilo nella vendita. Ti sembra perplesso sul fatto che il patio non viene verniciato da un po'? Diciamo che sei disposto ad abbassare il prezzo di 500 euro per coprire i costi di riverniciatura. Rinunciare a un elettrodomestico o fare una piccola concessione per i miglioramenti della casa potrebbe costare meno che continuare a pagare un mutuo su una casa che non vuoi.