Come Sfrattare un Inquilino

Per quanto accuratamente tu possa selezionare i tuoi affittuari, esiste sempre la possibilità di trovarne qualcuno che non puoi fare a meno di sfrattare. Se hai dato a questa persona del tempo per pagare o riparare i danni causati, e hai perso ogni speranza di ottenere ciò che ti è dovuto, è tempo di agire perché la persona lasci la tua proprietà. Le leggi per sfrattare un affittuario variano in base al Paese, ed è assolutamente importante che tu segua tutte le procedure per ottenere il risultato che vuoi. Continua a leggere per sapere come capire se uno sfratto è una cosa necessaria, come inviare un avviso, come rivolgerti al tribunale e ottenere i pagamenti che stai aspettando.

Parte 1

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Decidere di Sfrattare

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Valuta se vi sono le ragioni per sfrattare. Sfrattare un inquilino è qualcosa che fai in ultima istanza e devi avere comunque dei validi motivi per farlo. Avere dissapori personali con l'inquilino non è una ragione legalmente valida per sfrattarlo. Tuttavia, se non paga l'affitto o intraprende azioni illegali nei locali di tua proprietà, avrai motivi per agire. Verifica bene le leggi del tuo Paese per trovare ragioni legalmente valide. Ecco i motivi principali per i quali è possibile sfrattare:
- L'inquilino non ha pagato l'affitto.
- L'inquilino ha violato i termini del contratto di locazione (ad esempio ha preso un cane anche se il contratto vietava esplicitamente animali domestici in casa).
- L'inquilino ha gravemente danneggiato la proprietà.
- L'inquilino conduce attività illegali, come vendere droga all'interno della proprietà.
- Desideri sfrattare l'inquilino per motivi tuoi personali e la legge te lo permette. In alcuni stati un proprietario può sfrattare un inquilino con un preavviso che va dai 30 ai 60 giorni e senza una particolare ragione legata al comportamento dell'affittuario. Ad esempio, un proprietario può decidere di sfrattare se vende lo stabile.
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Verifica se puoi trovare una soluzione con l'inquilino prima di agire. Prova a ottenere il risultato che vuoi senza arrivare allo sfratto. Nella migliore delle ipotesi, l'inquilino paga o ripara al danno senza l'estrema decisione dello sfratto formale. Puoi chiamare l'inquilino o incontrarlo in un posto pubblico per discutere della situazione.
- Con calma e chiarezza fai capire all'inquilino che se non corregge la situazione, dovrai intraprendere azioni formali per raggiungere il tuo scopo.
- Non minacciare o intimidire l'inquilino. Potrebbe causarti problemi legali successivi.
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Cerca di conoscere le leggi del tuo Paese. Trova le leggi online e leggile attentamente insieme alle procedure di sfratto.
- Informazioni sulle leggi riguardo proprietari e affittuari possono essere disponibili anche presso il tribunale locale.
- Prendere confidenza con le leggi può aiutarti a districarti in quello che può essere un procedimento complesso. È molto importante seguire ogni passo correttamente in modo che l'inquilino non abbia la meglio alla fine.^{[1]
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Considera l'ipotesi di assumere un legale. Stabilisci un rapporto con un avvocato che saprà consigliarti sul comportamento da tenere con l'inquilino, soprattutto se hai più proprietà affittate. Alcuni avvocati assisteranno i proprietari in cambio di una tariffa fissa, piuttosto che chiedere l'onorario ogni volta che saranno chiamati a dare un parare. Un avvocato può aiutarti a seguire i giusti passi durante il procedimento di sfratto e a farti raggiungere l'obiettivo desiderato.

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Parte 2

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Dare l'Avviso di Sfratto

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Riempi un modulo di sfratto. Utilizza le regole del tuo stato^{[2]
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Fonte di ricerca} quando formalizzi uno sfratto; non utilizzare mai forme generali o create da te, perché potrebbero non avere le giuste informazioni che ti serviranno per agire legalmente. Nella maggior parte dei casi, il tuo stato avrà un modello per ognuna delle seguenti modalità di sfratto:
- Paga l'affitto o interrompi il contratto. Questa formula viene utilizzata quando non viene pagato l'affitto. All'inquilino viene dato un certo numero di giorni per pagare o andare via. Il fallimento di entrambe le strade porta allo sfratto.
- Ripara o interrompi il contratto. È utilizzato se l'inquilino viola i termini del contratto in diversi modi, come invitando persone a cui non è permesso entrare per contratto, o prendendo un animale senza permesso. L'inquilino deve correggere (riparare) la situazione o sarà formalmente sfrattato.
- Risolvi il contratto senza condizioni. Viene usato quando l'inquilino rischia lo sfratto per violazioni gravi come la distruzione della proprietà o il mancato pagamento dell'affitto per mesi, anche se prova a correggere la situazione. Utilizza questo tipo di formula quando vuoi che l'inquilino vada via senza alcuna condizione.
- Avviso di 36-60 giorni per lasciare la proprietà. Questo tipo di avviso è utilizzato quando hai bisogno di concludere un contratto che va di mese in mese, anche se l'inquilino non ha commesso violazioni.
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Scrivi l'avviso sulla porta d'entrata e invialo tramite posta. Questa è la procedura più comune, ma verifica qual è quella del tuo Paese. Per assicurarti che non ci siano questioni sulla ricezione dell'avviso da parte dell'inquilino, stampa una copia sulla porta d'ingresso dell'appartamento e mandane una certificata via posta.
- È molto importante seguire tutte le procedure corrette per notificare lo sfratto incombente all'inquilino. Se dovrai recarti in tribunale, evita che l'inquilino contesti al giudice la mancata ricezione della notifica. Questo è un argomento molto utilizzato contro i proprietari davanti al giudice. Un caso semplice di un inquilino che non ha pagato per 5 mesi può diventare complicato se non segui le regole dall'inizio.
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Attendi che l'inquilino risponda. In molti casi, un avviso di sfratto impaurisce l'affittuario e lo spinge a pagare o ad andar via. Attendi l'intero arco di tempo previsto prima di procedere con un'ulteriore atto. Se l'inquilino non va via, è tempo di fare sul serio e rivolgerti al tribunale.
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Non provare a sfrattare da solo l'affittuario con la forza. Non minacciarlo mai, non portare i suoi oggetti in strada e non provare a cacciarlo con la forza. Una di queste azioni può causarti grossi guai legali in tribunale. Da questo momento in poi dovrai essere molto attento a seguire il procedimento imposto dalle leggi locali. Non importa quanto tu sia arrabbiato, è importante giocare secondo le regole.^{[3]
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Parte 3

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Andare in Tribunale

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Protocolla l'avviso di sfratto in tribunale. Porta una copia dell'avviso e prova che l'hai inviata tramite posta certificata per mostrare che i tempi di attesa per una risposta dell'inquilino sono scaduti. Dovrai pagare una tassa per protocollare formalmente lo sfratto^{[4]
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Fonte di ricerca}. Il funzionario ti darà un numero di protocollo e fisserà l'udienza per una certa data.
- Se non hai già consultato con un avvocato, ora è tempo di farlo. Trova qualcuno che può aiutarti a preparare l'udienza e concludere il processo di sfratto.
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Prepara l'udienza. Prima di essa, raccogli le prove che causano lo sfratto. Dovrai riuscire a dimostrare senza dubbi che l'inquilino non ha pagato o ha violato il contratto in qualche modo. Ecco alcuni documenti che dovrai portare con te:^{[5]
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- Il contratto di locazione
- Le e-mail e i messaggi vocali scambiati con l'inquilino
- Gli assegni respinti
- Fotografie della proprietà danneggiata o altre prove della violazione del contratto
- Una copia dell'avviso di sfratto e la prova che sia stata ricevuta (una ricevuta postale ad esempio)
- Trova qualche testimone che vuole comparire in tribunale e chiedi al tribunale di citarlo.
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Recati all'udienza. Sii professionale e onesto, evita di arrabbiarti troppo. Se hai prove che attestano che tu hai rispettato il contratto mentre il tuo inquilino no, allora la decisione sarà in tuo favore. Consultati con l'avvocato su cose specifiche da dire o fare in appello che possano aiutarti a vincere.
- Preparati a dimostrare di aver seguito il giusto protocollo nella comunicazione dell'avviso di sfratto, perché molti inquilini sostengono che non è stato dato loro abbastanza tempo per trasferirsi.
- Una volta che il giudice emette una sentenza, l'inquilino avrà comunque un certo periodo di tempo per trasferirsi. Di solito 2 o 3 giorni.
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Chiama la polizia se l'inquilino continua a non voler andare via. Se l'affittuario rifiuta di lasciare la proprietà anche dopo una formale sentenza di sfratto, attendi il tempo necessario e ritorna in tribunale per coinvolgere la polizia. In molti Paesi hai il diritto di recarti direttamente in casa con le forze dell'ordine, che costringeranno con la forza l'inquilino a lasciare la proprietà se necessario.
- Ancora una volta, assicurati di seguire sempre le leggi del tuo Paese fino alla fine del procedimento. Se provi a rimuovere l'inquilino da solo o se porti via le cose di sua proprietà, l'inquilino stesso potrebbe denunciarti.
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Parte 4

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Riscuotere l'Affitto

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Recati dal giudice di pace. Se devi riscuotere così tanti affitti per cui vale la pena citare in giudizio l'inquilino, puoi citarlo davanti al giudice di pace mentre sei in causa per lo sfratto. Controlla le leggi locali per verificare se ciò è possibile. Altrimenti dovrai intraprendere un'altra causa per la restituzione dell'affitto.
- Se l'inquilino è disoccupato o sembra non riuscire a pagare gli arretrati, valuta se conviene fargli causa. Potrebbe non essere conveniente, perché dovrai pagare tasse e avvocati. Se sei in credito di qualche centinaio di Euro, forse è meglio trovare subito un nuovo affittuario.
- Se l'inquilino ha un lavoro, il giudice può decidere di pignorare una parte del suo stipendio per pagare il debito.^{[6]
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Utilizza un esattore privato. Alcune compagnie di esattori privati sono specializzate nell'aiuto ai proprietari per recuperare gli affitti dagli inquilini sfrattati. La compagnia si farà carico del recupero degli affitti e di notificare lo sfratto ai tre maggiori uffici di credito.

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Consigli

Sarebbe una buona idea conservare copie di tutte i reclami fatti all'inquilino sulla proprietà e di tutti i passi fatti per risolvere il problema. Nell'ipotesi di una contro-querela, queste prove ti aiuteranno in tribunale.

Avvertenze

Provare a sfrattare un inquilino senza un procedimento formale e senza rispettare i termini del contratto, non soltanto ti farà perdere la causa, ma potrà portarti a una contro-querela da parte dello stesso inquilino.
Se l'inquilino ha subito una violazione di domicilio da parte di un'agenzia governativa, può denunciarti per aver intrapreso uno sfratto di ritorsione, che è un'azione illegale.
Dovrai provare che tutte gli avvisi e le notifiche sono state propriamente comunicate all'inquilino prima dello sfratto. Questo significa che dovrai consegnarle all'inquilino tramite un agente che chiederà la sua firma, oppure tramite posta certificata.